De Succesformule:
zo voorkom je onnodige fouten in gebiedsontwikkeling.
Gebiedsontwikkelingen lopen zelden vertraging op door een gebrek aan kennis. Veel vaker ontstaan problemen doordat belangrijke keuzes te laat worden gemaakt en risico’s pas zichtbaar worden wanneer aanpassen duur is geworden.
Ik help ontwikkelaars en gemeenten complexe vraagstukken rondom de openbare ruimte terug te brengen tot een beperkt aantal strategische keuzes.
Steeds herhalende fouten vinden hun oorsprong in zes terugkerende onzekerheden* in de buitenruimte – vroegtijdig zichtbaar, stuurbaar en oplosbaar.
* hierover verderop meer
In een Project Review beoordeel ik de buitenruimte binnen een project op deze zes risicogebieden.
Wat levert het op
De belangrijkste opbrengsten van de Project Review:
- Minder vertraging
- Lagere kosten
- Betere samenwerking
- Kwaliteit geborgd
- Tevreden omgeving
Project Review
In de Project Review beoordeel ik of de kritieke beslissingen voor de buitenruimte voldoende beheerst zijn.
Het resultaat is een onafhankelijke risicocontrole op de buitenruimte.
Deze risicocontrole vindt vroegtijdig in het project plaats en wordt herhaald bij faseovergangen in het project.
De Project Review bestaat uit:
- interview met projectleider
- gerichte dossiercheck
- risicoanalyse op 6 risicogebieden
- oplevering risicokaart, top-5 acties en onderbouwing
- review-gesprek
De zes risicogebieden: terugkerende onzekerheden
Bestuurlijke onzekerheid
Eisen en prioriteiten kunnen veranderen tijdens de looptijd.
Voorbeelden:
- Te late afstemming met gemeente
- Aanvullende eisen door wisseling van mensen
- Niet conform eisen / afspraken
- Onduidelijke overdrachtsafspraken
Interventies
- Besluitenregister & uitgangspuntennotitie
- Vroegtijdig alle relevante disciplines aan tafel
- Formele akkoordmomenten
- Periodieke herijking en wijzigingsprocedure
Uitvoeringsonzekerheid
Wat op papier logisch is, blijkt in de uitvoering niet haalbaar.
Voorbeelden:
- Verkeerde uitvoeringsvolgorde
- Fasering niet uitvoerbaar
- Onvoldoende ruimte bouwplaats
- Bouwverkeer te laat afgestemd
- Openbare verlichting te laat
Interventies
- Uitvoerbaarheidssessie met alle partijen
- Faseringsreview & bouwlogistiekplan
- Kritieke afhankelijkheden in kaart
- Tijdige afspraken over bouwverkeer en licht
Integratie-onzekerheid
Disciplines passen individueel, maar niet samen in het geheel.
Voorbeelden:
- Bouwpeilen niet goed afgestemd
- Nutstracé conflicteert met bomen
- Rioolaansluiting niet mogelijk
- Waterhuishouding past niet
- K&L conflicteren met ontwerp
Interventies
- Integrale raakvlaksessies
- Raakvlakkenregister met eigenaarschap
- Systeemdoorsnedes op kritieke locaties
- Integrale ontwerp review (boven én onder)
Omgevingsonzekerheid
Omgeving, vergunningen en belangen kunnen het project vertragen of beïnvloeden.
Voorbeelden:
- Wantrouwen in de buurt
- Participatie onvoldoende
- Vergunningvoorschriften niet nageleefd
- Mitigerende maatregelen te laat
- Bezwaar, handhaving of politiek gevoelig dossier
Interventies
- Omgevingsscan & stakeholderanalyse
- Duidelijke participatieaanpak met ruimte
- Vergunningenreview & nalevingsplan
- Omgevingskalender & escalatiescenario’s
Validatie-onzekerheid
Aannames en uitgangspunten zijn onvoldoende getoetst of bewezen.
Voorbeelden:
- Bodem / draagkracht valt tegen
- Doorlatendheid anders dan gedacht
- Rioolaansluiting blijkt niet mogelijk
- Onvolledige informatie K&L
- Aannames worden feiten
Interventies
- Aannameregister & stoplicht op risico’s
- Gerichte aanvullende onderzoeken
- Beslissen met bewuste risicoacceptatie
- Onzekerheden vastleggen en monitoren
Proces-onzekerheid
Doorlooptijden, toetsmomenten en afhankelijkheden worden onderschat of te laat gestart.
Voorbeelden:
- Onderzoeken te laat opgestart
- Toetsmomenten niet ingepland
- Vergunningen / besluiten te laat
- Openbare verlichting te laat aangevraagd
- Lever- en wachttijden onderschat
Interventies
- Plannen vanuit doorlooptijden (backward)
- Doorlooptijdenregister & risicobuffer
- Besliskalender met toetsmomenten
- Maandelijkse planningsreview
Wil je meer informatie of zelf aan de slag met het framework?
Klik hieronder voor het complete plan.